小田原の中古マンション市場は二極化

 

小田原マンションスクエアでは、年間の検索件数をまとめた人気度ランキングを発表しています。

 

ランクインしたマンションを見ると、一般の興味が二方向であることが良くわかります。

 

一つは1000万円前後の物件、もう一つは4000万円以上の物件です。

 

 

 

1000万円前後の購入層はどういう方々でしょうか?

 

シニア層は多いといえます。

 

将来的に金銭的負担を増やしたくない、広い家・広い庭は管理できない、管理体制がしっかりしているから安心、交通の便がいい、などが上位を占めます。

 

持ち家を持っている人も多いですが、賃貸からと言う方も近年増えてきました。

 

購入検討者からの質問が多いのは「数年後(たとえば10年後)に売れますか?」です。

 

「どのくらい住めますか?」「ご年配の住人が多いですか」も良く聞かれます。

 

私の答えは「マンション次第」です。

 

築年が経っていない、駅へのアクセス、間取、階数、日当たり、など色々な要素で、価格は決定します。

 

マンション全体が良くても、対象の部屋の内容が悪ければ、そうは行きません。

 

 

 

1000万円前後で販売されているマンションは、見劣りする個所があるわけです。

 

築浅で小田原駅徒歩圏、70㎡以上3LDK、設備が良くて、管理費が安くて、当分管理組合の役員が回ってこない物件が、1000万円で売っている…などはありません。

 

理由は簡単です。

 

売主は、損して売るハズがないからです。

 

安い物件には問題点があるのです。

 

課題点を妥協できるか、お金をかけて改善するか、やめるか、の3択です。

 

低価格マンションの買い方の勘所はここにあります。

 

 

 

4000万円以上の購入層はどういう方々でしょうか?

 

投資目的の方が多いといえます。

 

小田原駅前のマンションは物件次第で安定的な利益をもたらすから、人気のあるマンションならリスクも少ないからなどが上位を占めます。

 

購入してから数年は居住しますが、その後賃貸に…と言う方も近年増えてきました。

 

購入検討者からの質問が多いのは「数年後(たとえば10年後)に売れますか?」です。

 

私の答えは「マンション次第」です。

 

1000万円の物件と同じように、高い物件でも、内容が悪ければ、値減りします。

 

 

 

4000万円前後の物件の場合、見劣りする部分は少ない代わりに、「高いよね」という割高感が出てきます。

 

築浅で小田原駅徒歩圏、70㎡以上3LDK、設備が良くて、管理費が安くて、5年ぐらい貸せば元金が戻ってくる物件が、4000万円で売っている…などはありません。

 

 

 

中古マンション検討者で陥りやすいのが「ない物ねだり」です。

 

「ここがこうしていればね…」とか「あと200万円安かったらなぁ…」とか、内覧時に口にしてしまう言葉です。

 

「では、どうなったら買いますか?」と聞きます

 

「昭和築でなく、平成築だったら」「エレベータがついてくれたら」「半額にしたら買います」と言われることもありました。

 

完全な「駄々こね」ですね。

 

夢にまで見たマンションを、悪夢にしないためにも注意したいですね。

 

 

 

□「ない物ねだり」にならないようにしよう。