投資用としてマンション購入を鑑みる

 

マンションを購入するという方は、大きく二つの目的に分かれます。

 

一つは「住む人」、もう一つは「貸す人」です。

 

今回は、投資用マンションのことを咀嚼して紹介します。

 

 

 

『投資用マンション』とよく耳にしますが、居住用マンションと別のものではありません。

 

違いは前記の通り、買った後、賃貸に出して、家賃収入を得るものです。

 

だから購入金額とともに、「借りる人がいるか?いくらで貸せるか?」も重要です。

 

それを推察する公式に「利回り」があります。

 

単純に言えば、「1年間で購入金額の何%返済できるか」が示されています。

 

利回りは「単純」と「実質」の2種類があります。

 

たとえば、1000万円の物件を買って、賃料10万円で貸すとします。

 

1年間の家賃収入は10万円×12ヶ月=120万円となります。

 

この金額が購入金額の何%になるかを示したものが、「表面利回り」です。

 

表向きだけの数字で出しているので「表面利回り」です、

 

上記の例ですと、年間収入120万円÷購入金額1000万円=12%となります。

 

概算ですが、4年で半分近く返せて、8年強で全額返済になります。

 

もちろん、途中で相当分の金額で再販売すれば、元は取れる計算になります。

 

 

 

但し、大事なことは、表面利回りの場合、固定資産税や施設管理費(修繕費用や浄化槽費用など)、購入時の諸経費(仲介手数料や登記費用)などが加味していません。

 

一切合財の費用も加味した数字は「実質利回り」です。

 

大体の投資用物件は、数字の見栄えの良い「表面利回り」ばかり掲載します。

 

よくよく聞いてみると、「あんまり美味しくない」ということもよくあります。

 

 

 

もう一つ、大事なことは大抵の数字計算は「満室時」として算出します。

 

空室ばかりの物件でも、「満室」として計算します。

 

売りやすくするために、家賃を下げたりして無理やり「満室」にする場合もあります。

 

購入時には、レントロール表(家賃明細書)もそうですが、購入物件と近隣物件の賃貸募集の広告やネットを確認する必要があります。

 

「不動産投資セミナー」でも、あたかも簡単に満室になるような説明をしますが、元々満室にならなかったので売却することが、ほとんどですから、鵜呑みにしてはいけません。

 

「物件をキレイにして、家賃を下げたら満室になります」といいますが、それでは利回りが悪くなります。

 

「テレビでヒロミさんとか森泉さんがやっているように、自分たちで直せば安くできます」とはいいまずが、私はあまり賛同しません。

 

自分で住むならいいですが、他人が住むわけですから、トラブルの元だと考えます。

 

 

 

では、不動産投資家の小田原の評価はどうなっているのでしょう?

 

表面利回り10%で、初めて購入検討のテーブルに乗ります。

 

15%は正直欲しいところです。

 

なぜこんなに厳しいのでしょうか?

 

「小田原は満室になりにくい」「家賃が高く取れない」と言う見解になっているからです。

 

同じ金を出すなら神奈川なら藤沢や海老名ということです。

 

投資用物件を購入するには「満室を維持できる」ノウハウと信念が必要でしょう。

 

その物件、儲かるのはあなたではなくて、不動産屋じゃないですか?

 

 

 

□コンサルやセミナーだけが儲かる投資物件には手を出さない