マンション50年寿命論と借地権

 

一重に『マンション』といっても、色々な分類訳ができます。

 

たとえば、分譲と賃貸、昭和築と平成築、旧耐震と新耐震とかですね。

 

もうひとつ、区別の方法があります。

 

それが『所有権』と『借地権』です。

 

 

 

マンションを購入すると言うのは、大きく二つのパターンがあります。

 

土地の権利を購入して、その上に住むもの。

 

これを所有権と言います。

 

土地を使用できる権利を購入して、地代を月々なりで支払いながら、住むもの。

 

敷地の権利を買うから『敷地権』、土地を借りるから『借地権』とか言ったりします。

 

ここまで説明すれば、「わずらわしいお金を買った後かけたくないから、所有権がいい」となるでしょう。

 

小田原と近隣で言えば、平成に入ってから、ほとんどが所有権式の分譲マンションと言っていいでしょう。

 

逆に、小田原市で借地権の分譲マンションをあげてみますと…

 

小田原セントラルハイツ・小田原グリーンハイツ、小田原シーサイドスカイマンション、新幹線マンション、グリーンマンション南足柄(一部借地権も含む)

 

ざっくり言えば、小田原地域の創世記に建設されたマンションが並んでいると思います。

 

 

 

多くのマンションの構造で資料されている鉄筋コンクリート造(RC造)は『50年が寿命』と言われています。

 

マンションが出始めた時は、半世紀も建物が維持できるというのはオドロキでした。

 

だから、全国の木造校舎の小学校が、RC造に建替えられたのです。

 

小田原でマンションを建てようの建設会社が、すぐに壁にぶち当たります。

 

用地の確保です。

 

「親の代から守ってきた土地だから、容易に売るわけにはいかない」となるわけです。

 

そこで、建設会社は『借地』の話を切り出すわけです。

 

「マンションの寿命が50年だから、そこまで土地を貸してよ。契約が切れたら、更地で返す選択肢もあるわけだし」。

 

と言うわけで、借地権付きのマンションが誕生するわけです。

 

 

 

現在でも、借地権付きマンションは今でも売買されています。

 

購入を検討する方は当然のように聞きます。

 

「借地の期限が来たら、どうなるの?」

 

当然、期間満了で、建物を壊して、終わりと言う選択肢はあります。

 

しかし、居住者をないがしろ、にしてまで、やれるはずがありません。

 

そうなれば、土地を貸しているオーナーの負担が強くなるでしょう。

 

では、横浜のマンションのように『建て直し』でしょうか?

 

それも難しいでしょう。

 

建て直しで切るほどの資金力がありところは少ないでしょう。

 

そうなれば、入居者で按分して、建て直し費用を負担しなければなりません。

 

もちろん建て直しには入居者の5分の4以上の賛成が必要です。

 

だから、現状では『地代を払っていること』以外、所有権付きマンションと大きくは変わりません。

 

居住者はいつも通り住み、部屋を使わなくなれば売買されています。

 

 

 

では「小田原の借地権付マンション」の購入は、ありでしょうか?なしでしょうか?

 

答えは「購入者の状況により」でしょう。

 

ただ、先ほど上げさせていただいたマンションは、すべて『旧耐震基準のマンション』です。

 

寿命の50年を越えたと同時に、すぐ壊れると言うわけでもありません。

 

でも、タバコの『マイルドセブン』が売り出される前、キャンディーズが解散する前に建ったマンションに住むと言うことになります。

 

このハードル越えても魅力ある物件・価格なら、検討してもいいでしょう。

 

 

 

□50年経っても住むことは無論できるが、悩みの種は多い。