「管理費」「修繕積立金」の価格設定を考える

 

マンションの購入金額と同様に、「高いですか?妥当ですか?」と聞かれるのが、管理費と修繕積立金です。

 

管理費とは、エレベータの保守管理代や、共用部分やアプローチの電気代、管理人の手間賃など、マンションを維持するための費用です。

 

日々の管理活動に使われるお金です。

 

修繕積立金とは、年数が経つと、ペンキが剥がれたり、雨水の排水パイプが詰まったり、給水タンクに不備が出たり、マンションの設備を改善するための積立のお金です。

 

5年とか3年に1回、大規模な修繕だったり、漏水(個人が起こしたものを除く)など緊急性がある時に使われるお金です。

 

「このお金使って、部屋の模様替えをしたいんだけど」と言うことはできません。

 

できるのは、住んでいる人がみんなで使う共用部分です。

 

ただ事例を見ると、小田原サニータウンではベランダを改修しています。

 

ベランダは、見た目、住んでいる人の所有物ですが、実際は「住んでいる人が優先的に使用できる借り物」と言う場所です。

 

理由は、火災発生時に避難経路になるからです。

 

ある意味、通路扱いです。

 

なので、修繕積立金を使用して修繕したわけです。

 

 

 

さて、管理費が高いマンション、低いマンションとはどんなマンションでしょう。

 

高いほうは、リゾートマンションのように、温泉施設など設備が充実していて、常駐のコンシェルジュがいる物件です。

 

低いほうは、エレベータなし、建物内の清掃など管理は住んでいる人でやってくださいと言う物件です。

 

あと相対的に言えば、住んでいる人が多いマンションは低く、少ないマンションは高くなる傾向があります。

 

ようは、その価格が適当であるか?無いか?と言うところが大きいわけです。

 

 

 

しかし、築年が浅いマンションを見ると、設備が整っているのに、ファミリータイプで管理費・修繕積立金が合わせて2万円以下というものも見受けられるようになりました。

 

これは、経費削減とか企業努力と言う部分もあるとは思いますが、多くは『修繕積立基金』が起因していると思います。

 

前記の通り、修繕積立金は、みんなから頂いたお金を貯めておいて、何年かに一度使うものです。

 

だけど、新築当初はお金が貯まってないわけです。

 

だから、マンションが出来上がって初めて部屋を購入した人に、修繕積立のお金を多めに払ってもらおう、というやり方です。

 

先にド~ンと取っておいて、あとは抑え気味になりますよ、と言うわけです。

 

 

 

では、当初の問題提起に戻ります。

 

高いか、安いかを版題する材料に、管理費と修繕積立金の価格が当てはまるでしょうか?

 

ようは、「そのお金を払うだけの管理と修繕しているか」という出口が見えないと判断しづらいわけです。

 

高い管理費を払っても、厳選直結の温泉が引かれていて、旅館以上の湯質となれば、『妥当』となります。

 

安い管理費でも、建物が汚くて、ゴミ置場は鬱蒼としていて、廊下の電気は半分以上切れているとなれば『高い』となります。

 

高い修繕積立金を払っても、外装塗装も定期的行い見た目きれいで、老朽化したエレベータを取り替え、付属の公園も遊具が改修され、砂場の砂も入れ直したとなれば、『妥当』となります。

 

安い修繕積立金でも、雨が増えば、エントランスに水溜り、排水溝から異臭もする、塗り替えも全然していないとなれば『高い』となります。

 

 

 

ようは、どんな管理と修繕をしているか?みないとわからないわけです。

 

また、修繕積立金のプール金がいくらあるか?も把握して起きたいわけです。

 

月々のお金は安いけど、お金も中々たまらないから、修繕は『建物維持レベル』にしますね、と言うことも考えられるからです。 

 

契約前に説明を受ける『重要事項説明』のなかで、建物全体の修繕積立金の額の記載がありますので、遅くても、その段階で把握しておいて損は無いでしょう。

 

 

 

□修繕積立金はいくら貯まっています?と聞いてみる。