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小田原のマンションニーズと現実の差異を斜め見する。

小田原の不動産業界では、二つの新築マンション計画の話が一部で盛り上がっています。

一つは、小田原駅西口ロータリーに建つ新幹線マンション(正式名称・小田原駅前分譲共同ビル)の建替え。

もう一つは元モスバーガー(現ピタットハウス)やりそな銀行があるスクランブル交差点に建つ、新築マンションです。

ここからの話は噂の域と言うことを前提に記載しますが、新幹線マンションは、2年掛けて壊して建て直す構想で、主体は、万葉倶楽部が取り持つ予定。

マンションブランドは、タカラレーベンかナイスと言う話で、一部屋5000万円前後の価格帯とのこと。

後者は、10階以上の高層マンションで、1階などはテナントが入る見込み。

価格帯は新幹線マンションと同じぐらいだと思われる。

このような話が、銀行関係や建設関係から、ポロポロ聞き漏れてきています。

「あのマンションほしいと思ったのに、もう売れちゃっているじゃない!」とご立腹の方もおられるでしょう。

でもこの業界は、横入り・出来レース・順番ズルは当たり前。

何で、そんなことが許されるかは、①その人に売らないと土地とか権利とか境界とかで問題が出るから文句言われないため②お金のため、なのであります。

 

さて、枕はそのくらいにして、本題に入ります。

小田原の中古マンションを検討する方の中で「占有面積の広さ」を尺度にしているからが多くいられます。

70㎡以上とか、80㎡以上とかです。

以前プログで、「その面積の根拠は何ですか?」と言う話を、プロ野球の野村監督の話を題材に話をしました(小田原マンションスクエア・プログ・2016920日「あなたに合った部屋の広さは?」。

今住んでいる部屋より大きいですか?何畳分ですか?という、別な数字でも落とし込んでおくと、考え方がより具体的になります。

インターネットの物件サイトで、「広さ」の項目で70㎡という項目があり、それを見ていると広そうだから…というのが大半の理由だと思います。

 

でも、そのハードルが思いのほか高いと思っている方は少ないはずです。

平成30年10月7日現在、不動産業界の物件サイト「レインズ」からのデータです。

小田原市内流通の中古マンションの数=74件(重複あり)

70㎡未満の物件=40件(重複あり)

70~80㎡=22件(重複あり)

22件は、11種のマンションで形成され、そのうち平成築のマンションは7つ。

マンションの名前を見れは、「あぁ~昔からネットに乗っているよね…」と言う声が上がることでしょう。

中々物件がないのです。

だから、市外の人で「小田原ぐらいの緑豊かな(本音=田舎)だったら、戸建と変わらない広さの駅前のマンションが1000万円ぐらいであるでしょ」という考えの方がいます。

こういうことを平気で言う人が月1回ぐらい来ます。

 

都心などの都会と小田原では住居の捉え方が違います。

都会では50㎡でもファミリータイプとして販売します。

3帖のスペースでも納戸ではなく部屋となります。

20坪の広さの土地に3LDK3階建が建ちます。

小田原は違います。

広さを求める人は、戸建てを買います。

建売でも90㎡以上ありますから、ニーズは満たされます。

街の中心街では、中々物件が出てきません。

マンションを買う人は駅や三の丸小学校への利便性です。

 

しかし、ここで大きな問題が出てきます。

小田原のマンションを建てるのが、都会の考え方を持ち合わせた建設会社です。

だから、シングル向けの50㎡以下の部屋を作ったり、60㎡基準でファミリーサイズを作ったりします。

近年新築されたマンションは改善傾向にありますが、バブル期に建設されたマンションは、その傾向は高いといえます。

私たちが良く言う「広さ感がない」と言う物件になるわけです。

 

□大事なのは数字上の広さと、間取などの「広さ感」。



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